LE 9 FASI DEL SALDO E STRALCIO

Negli anni ho seguito da vicino decine di procedure esecutive e casi complessi.
Da questa esperienza ho estratto un metodo chiaro, pratico e replicabile: le 9 fasi operative di un Saldo e Stralcio professionale.

Se sei alle prime armi, ti consiglio di seguirle con cura: ti evitano errori, perdite di tempo e trattative destinate a fallire.

1. Ricerca dell’immobile

La procedura inizia sempre dalla scelta dell’immobile giusto.
Si analizzano le aste giudiziarie e si selezionano solo immobili:

• senza abusi gravi o insanabili

• con un numero gestibile di creditori

• con un valore commerciale realistico

Il contatto diretto con il debitore, quando presente, semplifica enormemente il percorso.

2. Studio approfondito della perizia

È una fase tecnica ma indispensabile.
Dalla perizia ricaviamo informazioni fondamentali:

• stato dell’immobile

• eventuali abusi

• contratti opponibili

• provenienza

• iscrizioni e trascrizioni aggiornate alla data della perizia

Ogni informazione va sempre verificata.

3. Analisi dei creditori

Il numero esatto dei creditori lo si ottiene solo consultando il fascicolo in tribunale, previa delega del debitore.
Come prima valutazione, però, puoi usare l’app Giustizia Civile, che offre un quadro iniziale della procedura.

4. Contatto con il debitore

È una fase delicata.
Il debitore vive frustrazione, sfiducia, paura.
Serve ascolto, pazienza e chiarezza: solo se percepisce competenza e rispetto sarà disposto a collaborare e a firmare le deleghe necessarie.

5. Verifica delle posizioni debitorie

Si richiedono ai creditori le posizioni aggiornate, allegando:

• delega

• documento del debitore

Poi si confrontano:

• posizione debitoria

• fascicolo

• visura ipotecaria

Serve ottenere un quadro chiaro e completo del debito complessivo.

6. Valore commerciale dell’immobile

Dopo aver capito “quanto si deve”, bisogna capire “quanto vale davvero” l’immobile.
L’operazione funziona solo se il valore di mercato copre:

• il prezzo di acquisto

• le spese

• il margine dell’operazione

• gli importi da offrire ai creditori

Una valutazione corretta evita trattative che non potranno mai chiudersi.

7. La trattativa

Il Saldo e Stralcio è una trattativa multilivello: coinvolge debitore, creditori, agenzia immobiliare e acquirente.

Gli accordi devono essere:

• chiari

• documentati

• coerenti

• sostenibili

Prima di iniziare una trattativa devi sapere esattamente il massimo importo che puoi offrire.

8. Formulazione dell’offerta

L’offerta deve essere:

• completa

• motivata

• documentata

• accompagnata da delega e documenti

È essenziale spiegare al creditore perché la tua proposta è la migliore possibilità di recupero.

9. Acquisto in contestuale

L’ultima fase è l’acquisto dell’immobile con contestuale cancellazione di tutte le iscrizioni e trascrizioni.

È il momento in cui l’operazione si chiude, il debitore si libera dal debito e il nuovo acquirente ottiene un immobile libero da gravami.

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Ho raccolto tutto in un video–corso completo, con esempi reali, documenti e flussi di lavoro utilizzati nelle operazioni più complesse.

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