Che cos’è il saldo e stralcio e come funziona davvero
Il saldo e stralcio è un accordo attraverso il quale un creditore accetta, a determinate condizioni, il pagamento di una somma inferiore rispetto a quella richiesta, per definire una posizione debitoria.
Può riguardare un mutuo ipotecario, un prestito personale, un finanziamento, un debito condominiale o altre obbligazioni per le quali esistano le condizioni per una trattativa.
Quando il debito è collegato a un immobile pignorato, la situazione diventa più complessa. Non basta trovare un acquirente o formulare un’offerta alla banca: occorre ricostruire l’intera posizione debitoria, verificare le garanzie, individuare tutti i creditori coinvolti e comprendere se esistano le condizioni per concludere l’operazione prima della vendita forzata.
Il saldo e stralcio non è una percentuale di sconto. È il risultato di un’analisi e di una trattativa.
Quando è possibile proporre un saldo e stralcio?
Non esiste un momento valido per tutte le situazioni. Generalmente, una trattativa diventa concretamente valutabile quando il debitore si trova in difficoltà nel rispettare le proprie obbligazioni e il creditore deve decidere come recuperare il proprio credito.
Il mancato pagamento delle rate, la decadenza dal beneficio del termine, la notifica di un precetto o l’avvio di un pignoramento possono rappresentare momenti differenti di una stessa vicenda debitoria.
La decadenza dal beneficio del termine, quando ricorrono i relativi presupposti, consente al creditore di richiedere il pagamento del debito residuo in un’unica soluzione.
Il precetto è l’intimazione con cui il creditore, sulla base di un titolo esecutivo, richiede il pagamento prima di procedere all’esecuzione forzata. Il termine ordinariamente concesso è di almeno dieci giorni, salvo le eccezioni previste dalla legge.
Il pignoramento immobiliare segna invece l’avvio dell’espropriazione forzata dell’immobile. Da quel momento, eventuali operazioni di vendita devono tenere conto dei vincoli e degli effetti della procedura.
Questo non significa che una trattativa sia impossibile. Significa che deve essere organizzata con particolare attenzione, anche sotto il profilo legale e notarile.
Perché un creditore dovrebbe accettare meno di quanto gli spetta?
È la domanda che mi viene posta più frequentemente.
Una banca o una società che ha acquistato un credito non rinuncia a una parte della propria pretesa per generosità. Valuta se l’accordo proposto possa rappresentare una soluzione economicamente conveniente rispetto alle alternative disponibili.
Occorre considerare i tempi di recupero, i costi delle procedure, il valore delle garanzie, la presenza di altri creditori e soprattutto quanto potrebbe essere effettivamente recuperato.
Un immobile valutato una determinata cifra non garantisce necessariamente al creditore un incasso dello stesso importo. Esistono costi, priorità di pagamento, possibili ribassi e variabili che devono essere esaminate.
È proprio da questa analisi che può nascere una proposta credibile.
Il saldo e stralcio immobiliare: perché serve una regia
Nel corso della mia attività ho seguito operazioni nelle quali il problema non era semplicemente convincere una banca ad accettare una somma inferiore.
Era necessario coordinare più creditori, verificare ipoteche e pignoramenti, comprendere le possibilità di recupero di ciascuno, individuare un acquirente e organizzare tempi e condizioni dell’operazione.
Quando esiste una procedura esecutiva, la vendita volontaria dell’immobile può rappresentare una delle strade da valutare. Ma l’eventuale accordo deve essere costruito tenendo conto dei soggetti coinvolti e degli adempimenti necessari per arrivare a una conclusione effettiva.
Una proposta accettata non coincide necessariamente con una pratica conclusa. Occorre verificare il pagamento, il rilascio delle quietanze, la liberazione dalle obbligazioni nei termini concordati e, quando necessario, gli atti per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli e la definizione della procedura esecutiva.
È per questo che considero il saldo e stralcio una vera attività di coordinamento. La trattativa è centrale, ma da sola non basta.
Quali vantaggi può offrire un accordo?
Per il debitore, un accordo correttamente formulato può consentire di definire una o più posizioni debitorie, evitando ulteriori conseguenze del mancato pagamento. Se l’operazione prevede la vendita di un immobile, può talvolta consentire anche di gestire il trasferimento in modo diverso rispetto alla vendita forzata.
Per il creditore, la possibilità di ricevere una somma certa entro tempi concordati può rappresentare un’alternativa al proseguimento delle azioni di recupero.
Per l’eventuale acquirente, una compravendita organizzata correttamente può consentire di acquistare l’immobile con una situazione giuridica definita secondo gli accordi e gli atti necessari.
Questi vantaggi non sono automatici e non si verificano in ogni operazione.
È importante ricordare, inoltre, che un saldo e stralcio non comporta automaticamente la cancellazione immediata delle segnalazioni creditizie e non estingue debiti o obbligazioni di soggetti che non siano stati validamente liberati dall’accordo.
Che cosa verifico prima di avviare una trattativa
Prima di proporre una soluzione, ritengo indispensabile ricostruire la posizione debitoria nel suo complesso.
- Chi è il creditore attuale e chi gestisce concretamente la posizione.
- Qual è l’importo richiesto e come si è formato.
- Quali garanzie, ipoteche o altri vincoli esistono.
- Se sono presenti altri creditori o procedure giudiziarie.
- Qual è il valore realistico dell’immobile, quando coinvolto.
- Quali risorse sono disponibili per un eventuale accordo.
- Quali tempi devono essere rispettati.
Solo dopo questa ricostruzione è possibile valutare se esistano margini di trattativa e quale proposta abbia senso formulare.
Il ruolo del consulente nel saldo e stralcio
Sono Francesca Scarpetta e mi occupo da oltre vent’anni di gestione delle posizioni debitorie e trattative a saldo e stralcio, con particolare esperienza nelle situazioni collegate alle procedure esecutive immobiliari.
Il mio lavoro consiste nell’analizzare la situazione, individuare le criticità, costruire una strategia negoziale e coordinare, quando necessario, il lavoro con avvocati, notai e altri professionisti.
Nel tempo ho imparato che dietro un debito non esiste soltanto una cifra. Esistono persone che hanno perso la capacità di sostenere le rate, famiglie che rischiano la casa, creditori che devono recuperare somme e operazioni che richiedono decisioni precise.
Non tutte le posizioni possono essere definite a saldo e stralcio. Alcune richiedono strumenti differenti, comprese, quando ne ricorrono i presupposti, le procedure di sovraindebitamento disciplinate dal Codice della crisi.
La mia priorità è capire se esista una soluzione realmente percorribile, prima ancora di avviare una trattativa.
Approfondisci il saldo e stralcio
Se vuoi conoscere meglio il mio metodo di lavoro e le diverse fasi di una trattativa, puoi approfondire attraverso le risorse che ho pubblicato.
- Le 9 fasi del saldo e stralcio: ebook e webinar
- Articoli e approfondimenti sul saldo e stralcio
- Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare
- Chi sono e come lavoro
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Se hai difficoltà con un mutuo, un finanziamento, una posizione ceduta a una società di recupero oppure un immobile pignorato, puoi richiedere una prima valutazione orientativa gratuita.
Il primo colloquio serve a comprendere la situazione e verificare se esistano elementi per un successivo approfondimento. Non comporta una promessa di risultato e non sostituisce l’eventuale assistenza legale necessaria.
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Francesca Scarpetta
Consulente in saldo e stralcio e gestione delle posizioni debitorie
