Francesca Scarpetta Glossario Saldo e Stralcio

Conosci il glossario del Saldo e Stralcio?

Ogni lavoro ha il suo gergo, c’è quello degli informatici, per esempio, quello del marketing e così via. Più vai a inserirti in una nicchia, più il linguaggio che devi saper parlare diventa specialistico.

Anche nell’immobiliare funziona in questo modo. Oltre ai termini generali, quelli che devi conoscere per iniziare il mestiere, come per esempio la differenza tra ROI e ROE, ce ne sono altri sempre più settoriali, man mano che decidi di inoltrarti nelle tante opportunità del campo.

Il Saldo e Stralcio è un esempio lampante di ciò. Ci sono termini generici che dovrai conoscere, che attengono all’universo del mondo immobiliare, e altri più specifici del settore.

In questo articolo, ti offro un mini glossario che potrai adoperare quando avrai dei dubbi su qualche termine che ti risulterà poco chiaro.

Nell’appendice del libro che ho pubblicato di recente, Saldo e Stralcio: Debitori Fuori Pericolo e Creditori Soddisfatti,  puoi trovare un glossario molto approfondito, da portare in giro nei viaggi che compirai per affermarti come professionista del debito.

Inizio dalla lettera C, alla quale già trovi un termine di fondamentale importanza come “Contestuale”.

C come contestuale

Contestuale indica il trasferimento di un bene non attraverso i canali convenzionali, ma in un tribunale. Nel Saldo e Stralcio infatti la vendita di un immobile avviene alla presenza di un giudice, il bene è pignorato ed è proprio nell’aula del tribunale che avviene l’estinzione del pignoramento.

Le cose funzionano in questo modo: tu presenti le proposte transattive dei creditori e con il giudice fissi un’udienza straordinaria, dove compaiono le parti coinvolte nel Saldo e Stralcio, più il notaio incaricato dall’acquirente.

Riunire tutti i protagonisti serve a stipulare l’atto di compravendita, con il quale ottieni l’estinzione del pignoramento, con la rinuncia che i creditori fanno per iscritto.

La rinuncia avviene quando c’è stato il passaggio del denaro. Solo dopo il trasferimento dei soldi, i creditori depositano la rinuncia agli atti della procedura esecutiva.

D come delega

Cos’è una delega in un Saldo e Stralcio? È il documento che il debitore firma a te per autorizzarti a parlare con i suoi creditori. La delega diventa fondamentale: infatti, senza averla ottenuta non puoi muovere un passo, e se non sei autorizzato a parlare con i creditori, non puoi tanto meno fare accordi con loro su un soggetto terzo.

Un consiglio in più che ti do me lo ha insegnato l’esperienza. Molto spesso il pignorato è seguito da un legale. È importante in questo caso che tu non ti metta in concorrenza con lui, ma che facciate squadra insieme, perché ricercate un obiettivo unico: aiutare il debitore.

F come fideiussione

La fideiussione ha un ruolo di primaria importanza in un Saldo e Stralcio perché allarga il numero dei soggetti coinvolti in una trattativa.
Cos’è una fideiussione, innanzitutto? È la garanzia di un soggetto terzo al debitore (il padre, il nonno, uno zio, un amico ecc.) a provvedere all’adempimento di un’obbligazione, ovvero al pagamento del mutuo qualora il debitore non ne fosse in grado.

Quindi potrà capitarti che un’operazione di Saldo e Stralcio veda coinvolto non solo il debitore, ma anche colui che funge da garante per il debitore e ne risponde in prima persona, secondo quanto stabilisce la legge.  In questo caso l’operazione si complica e hai una massa in più da sbrogliare, perché intervengono dinamiche amicali o familiari delicate.

P come preliminare di compravendita

Il preliminare di compravendita è uno strumento che serve a tutelare te, come consulente del debito in un’operazione. Mai basarsi infatti solo sul rapporto di fiducia che hai stabilito con l’esecutato, sarebbe un grosso errore!

Allora come devi muoverti? Devi stipulare con lui un preliminare di compravendita, ovvero un atto in cui il compratore (in questo tu, poi lo cederai all’acquirente finale dell’immobile) e il venditore (l’esecutato) stabiliscono le condizioni e i tempi in cui avviene l’atto definitivo di compravendita, detto anche rogito.

Il preliminare ha due forme, quella privato o un atto pubblico notarile. Il contratto va trascritto per essere poi opponibile.

V come valutazione immobiliare

Quella di saper valutare un immobile è un’attività fondamentale in ogni settore immobiliare. Eppure nel Saldo e Stralcio lo è ancora di più. Questo perché devi essere bravo a fare una valutazione in tempi molto più brevi, pressato come sei dalla corsa contro il tempo del pignoramento.

Di solito, il modo più efficace per avere una buona valutazione immobiliare, nel minor tempo, è muoverti cercando aiuto sul territorio. Gli agenti immobiliari in questo caso sono le persone più adatte, perché conoscono il territorio, la sua domanda, e ti aiutano a fare una stima realistica del valore commerciale dell’immobile.

Un consiglio in più è quello di contattare almeno tre agenzie immobiliari e fare poi una media matematica dei prezzi offerti dalle diverse agenzie.

Sei appassionato del Saldo e Stralcio e vuoi sapere tutto su questa tecnica immobiliare? Saldo e Stralcio. NPL e Acquisto di Crediti Incagliati è il corso che terrò a Milano, il prossimo 27 e 28 ottobre, insieme a due professionisti del campo.

Ci saranno con me sul palco imprenditori immobiliari esperti, come Antonio Leone. Specialisti in tecniche di negoziazione, come Andrea Buti. E in più l’esperienza di un notaio specialista in diritto societario e immobiliare, come Alessandro Nazari, e l’avvocato Paola Ciuoffo, esperta in aste giudiziarie.